购买二手房应该注意哪些问题?整个流程是怎样的?

  • 时间:2019-01-24 11:20 编辑:0553fang 来源:芜湖真房网 阅读:13578
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摘要:       (步骤一)上网或去中介查看房源信息→→        (步骤二)实地考察看房,确定购房意向→→        (步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→     &n


       (步骤一)上网或去中介查看房源信息→→

       (步骤二)实地考察看房,确定购房意向→→

       (步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→

       (步骤四)签订买卖合同→→付定金或付部分首付款

       (步骤五)办理贷款手续、→→

       (步骤六)产权(房产、地产)过户,

       (步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款)、

                           下款交易完成每月还贷房屋

       (步骤八)交割房屋→→

一、去正规的房产官网站和中介公司(步骤一要注意的):

  如果买二手房有中介参与,要找相对大一点的、或经验比较久的老中介。中介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。


二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。


三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的)

1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。看以下几点

(1)有没有房产证。没有的直接PASS

  没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回,再找你。(我会告诉你,我们这80年代有个骗子,用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?)

除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子,不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁

   卖方必须是房主,对他的房产证身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。

有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。

2、看土地证(商铺等商业性质的必须要有土地证,住宅的话有的业主没有办理土地证)

注意,从2018年大多数城市办理的的产证都是不动产权证,房产证和土地证合并成一证了。

我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对属于商品房权利

     划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话)。 出让的一般现在的新小区使用年限70年,这就是商品房。如果是老小区,一般年限在20年至40年不等,不影响过户和办理贷款。产权到期后,国内暂时没有交纳什么税费的告知。


3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租

  原房主A,2014年1月把房子租给一个哥们B,租期2年,就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你给了他几十、百来万,高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下,B哥不让你进,他且住着呢。

反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办?买之前,让A哥先把B哥,搞定整走了,再来和你谈!做人要专一不是!!

5、近期是否会拆迁

  如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,现在我们这有拆有赚。


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四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的)

1、看二手房的物管费用是否拖欠:

  有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意????慢慢来:

(1)水费。

要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据

(2)电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。

(3)煤气费。

同上,这些都要办好过户。北方好像还有暖气费,我们没有,就写一起了。

(4)电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。

(5)物业相关费用。

去物业公司问,有没欠啥钱,还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买(这种事,真还听过不少)。

因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。


五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的)

1、合同的建立:

     房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。

2、约定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?

3、确定交房细节:

(1)交房的时间和条件。

时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。

(2)物业费、水电费等

上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。

(3)过户

   ①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

   ②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括:增值税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是增值税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说卖方的个人所得税由卖方负责,但实际是市场上买家来交,买方也要交契税。

前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费,现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。

   ③上证的人数:房产证上要写几个人的名字?全款的话,老婆、家里的人,现在就一起加。

   ④户口迁出:上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任:

这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:我去,房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?买了个表的,现在就先明确违约责任,注意以下几点:

(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)

(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。


六、步骤五之后都是对公环节,只要前面合同订好,基本没太大问题。

稍微讲一点,有办贷款的话,会涉及到房屋评估。评估费一般是千分二开始算,可以自己找中介公司办。


过户

银行审批后就可以去办理过户的手续了,一般当天就能交税。要交易的双方和银行的工作人员都到场,先去办理登记收件,交易中心把原来的不动产证收回,然后开一个收件受理单,用来取新的不动产权证。

领证

过了二级审批后,一般五个工作日左右就可以去房地产交易中心领取不动产证和他项权证了,产权人本人带收件回执和身份证领取房地产权证书,银行的人员则拿抵押证和他项权证。

九、银行放款

各种手续都办完后,银行拿到他项权证会在10至100个工作日内给卖家放款,到了这里,整个贷款买房的流程才算走完。

十,办理交接房子

卖房者要把水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业费,电梯能耗费等费用等给结清,完了后双方就可以办理更名的手续啦

各种手续都办完了还有一件重要的事情,就是去所在地区的派出所核实卖家的户口是不是迁出去了,如果没有的话,最好预留他的户口迁出保证金。

相比较的话全款买房就简单的多了,只要签约合同、挂牌网签、过户交税,领证和交房这些流产,而且不需要银行员工在场就可以办理。

买二房子的这些流程确实是复杂,大多人都是第一次,有两次经历的都很少。难免会手忙脚乱毫无头绪。今天给大家讲的这七个流程大家看了后希望能做到心里有数。


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